Loi Denormandie 2019

La loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 et vient compléter le dispositif Pinel déjà en place. 

Elle vise à rénover les logements vétustes des centres-villes français par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout dans l’idée d’améliorer la qualité du parc immobilier francais et de répondre au besoin de logement des populations.

Conditions d’application de la Loi Denormandie

Si tous les contours de la réforme ne sont pas encore connus, certains principes sur lesquels elle s’applique ont filtré.

Ainsi, l’investisseur en ancien devront répondre à des obligations précises afin être éligible aux aides fiscales mises en place par le plan Denormandie. Parmi elles :

  • S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement. 
    ⇒ De nouvelles informations devraient d’ailleurs paraître dans le courant du mois de Février à ce sujet.
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération et dans une limite maximale de 300 000 euros.

En outre, les travaux de rénovations devront :

  • Soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif)
  • Soit représenter 2 types de travaux sur un choix de 5. Lesquels sont :
  • Isolation des combles
  • Changement de chaudière
  • Isolation des murs
  • Isolation des fenêtres
  • Changement de production d’eau chaude

Réductions d’impôts accordées dans le cadre d’un investissement Denormandie

Une fois ces conditions remplies, vous pourrez bénéficier des fameux avantages fiscaux. Ces derniers varient en fonction de la durée de location de votre logement.

  • Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
  • Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
  • Réduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Constitution d’un patrimoine avec la Loi Denormandie

Avantages Loi Denormandie

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie très attractif pour les investisseurs afin de s’assurer qu’il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière. 
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la Loi Denormandie et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme la loi Duflot.

Réduction d’impôt

Le principale avantage de la Loi Denormandie est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu’à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans. 
Cet avantage fiscal est plafonnée à un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissements par an. Il est cependant tout à fait possible d’acheter plus cher, mais alors la partie au-dessus des 300 000€ ne sera simplement pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôts.
Considérant ces critères, la réduction d’impôt maximum lors d’un investissement Denormandie peut s’élever à 63 000€ / an.

  • Possibilité d’un investissement sans apport

En bénéficiant d’un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf sans apport initial.
Les loyers et la réduction d’impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement.

  • Location sur un marché porteur

Le dispositif Denormandie se concentre sur le centre des villes francaises comprises entre 6.000 et 100.000 habitants. En acquérant un logement dans une ville de taille moyenne, vous investissez dans un marché où la demande locative est forte. La probabilité de location est ainsi plus importante.

De plus, la variété des biens mis à la vente est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.

  • Possibilité de louer à ses ascendants / descendants

Un avantage important par rapport à la précédente loi Pinel est le fait que la Loi Denormandie offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, ce qui est très pratique pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.

  • Déduction des charges de ses impôts

Avec la Loi Denormandie il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :
⇒ Taxe foncière 
⇒ Frais d’entretien du logement
⇒ Primes d’assurance
⇒ Frais de gestion locative
⇒ Intérêts d’emprunt

Les zones d’investissement Denormandie

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt de la Loi Denormandie, il est nécessaire d’investir dans un logement situé dans l’une des 222 communes bénéficiaires du plan Action Coeur de ville, mis en place par le gouvernement.

 La carte des villes de la Loi Denormandie

Plafonds Loi Denormandie

Si le mécanisme de défiscalisation Denormandie est d’un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi. 
Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :

  • Les plafonds de LOYER
  • Les plafonds de RESSOURCES

Plafonds de loyer Loi Denormandie

Le plafond de loyer d’un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. 
Ce plafond dépend de :

  • La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • La surface utile calculée du logement

Comment calculer un plafond de loyer Denormandie ?

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante : 

Barême x Surface Utile x Coefficient

  • Déterminer le Barême

Ce barême, mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Denormandie dans laquelle se trouve le logement mis en location. Voici les correspondances ci-dessous :

Zone Éligible Denormandie Barême Denormandie 2018
Zone A 12,50€ /m2
Zone Abis 16,83€ /m2
Zone B1 10,07€ /m2
Zone B2 8,75€ /m2
  • Déterminer la surface utileDenormandie

Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface annexes

Selon cette formule, on constate que l’on ajouter la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc… 
! Les parking ne font pas partie des surfaces annexes. 
! Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m².

  • Calcul du coefficient multiplicateur

Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)

Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Plafonds de Ressources de la Loi Denormandie

Le plafond de ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé. 
Le plafond de ressources est fixé en fonction de :

  • La zone du logement
  • La composition du foyer
Composition du Foyer du ou des locataire(s) Zone Loi Denormandie
Zone A bis
(en €)
Reste de
la Zone A
(en €)
Zone B1
(en €)
Zone B2
(en
 €)
Personne seule 37 126 37 126 30 260 27 234
Couple 55 486 55 486 40 410 36 368
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
72 737 66 699 48 596 43 737
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
86 843 79 893 58 666 52 800
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
103 326 94 579 69 014 62 113
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 12 954 + 11 859 + 8 677 + 7 808

Avis sur la Loi Denormandie

Faut-il investir en Loi Denormandie ? C’est une question que l’on entend souvent et cette loi est bien souvent critiquée. Cependant, un investissement réfléchi et bien pensé, dans une zone locative à forte demande et structuré pour répondre aux moyens et objectifs de l’investisseur s’avère très intéressant.
Voici ci-dessous quelques avis d’acheteurs de bien sous les conditions du dispositif Denormandie :

“La Loi Denormandie m’a permis d’économiser 18% d’impôt sur 9 ans, c’est à dire de gommer entièrement mon impôt sur le revenu !”- Charlotte Nouar

“Grâce à un investissement Denormandie, j’ai pu financer un bien immobilier en grande partie grâce aux loyers reçus ainsi que la remise fiscale proposée par le gouvernement. Une excellente façon pour moi de me constituer un patrimoine !”- Richard Chapon

“J’arrive déjà au terme de mon premier achat sous le dispositif Denormandie et j’ai pu revendre le logement acquis il y a 9 ans en effectuant une plue-value. Je vais très certainement refaire un investissement Loi Denormandie afin de m’assurer un revenu complémentaire pour ma retraite.”- Jocelyn Averty

Guide Loi Denormandie

Afin d’assurer la bonne rentabilité d’un investissement Denormandie, il s’agit de ne pas se tromper sur le type de bien à acheter afin qu’il corresponde à vos objectifs patrimoniaux et votre capacité d’épargne. De plus la localisation du bien est importante afin de garantir la location du bien durant la durée de l’investissement.



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