Quelles sont les zones d’investissement ?
Premièrement pour prétendre à la réduction d’impôt de la Loi Denormandie, il est nécessaire d’investir dans un bien situé dans l’une des 222 communes bénéficiaires du plan Action Cœur de ville.
Si le mécanisme de défiscalisation Denormandie est une action simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi.
Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi touchant aux :
- Loyers
- Ressources
Plafonds de loyer Loi Denormandie
Plus précisément, le plafond d’un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires.
C’est-à-dire que ce plafond dépend de :
- La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
- La surface utile calculée du logement
Comment calculer un plafond de loyer Denormandie ?
Pour ce qui est de la formule de calcul du plafond de loyer : barème x surface utile x coefficient
Autrement dit, il est important de déterminer le barème.
Ce barème, mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Denormandie dans laquelle se trouve le locatif.
Comme l’illustre ce tableau :
| Zone Éligible Denormandie | Barême Denormandie 2018 |
| Zone A | 12,50€ /m2 |
| Zone Abis | 16,83€ /m2 |
| Zone B1 | 10,07€ /m2 |
| Zone B2 | 8,75€ /m2 |
Nous pouvons déterminer la surface utile comme la surface habitable, c’est à dire que : surface utile + 0,5 x surface annexes.
Selon cette formule, nous constatons que l’on ajouter la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc…
À noter que les parking ne font pas partie des surfaces annexes. De surcroît, il faut souligner que les surfaces annexes sont plafonnées à 8m².
De même qu’il faut calculer le coefficient multiplicateur :
Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)
Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.
Plafond de ressources Loi Denormandie
Le plafond de ressources des locataires d’un bien acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximums que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Plus précisément, cela était mis en place afin de rendre accessible ces habitations à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés en dépit de pouvoir bénéficier d’un logement social. Et pourtant trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.
En effet, le plafond de ressources est fixé en fonction de :
- La zone du logement
- La composition du foyer
| Composition du Foyer du ou des locataire(s) | Zone Loi Denormandie | |||
| Zone A bis (en €) | Reste de la Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) | |
| Personne seule | 37 126 | 37 126 | 30 260 | 27 234 |
| Couple | 55 486 | 55 486 | 40 410 | 36 368 |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 72 737 | 66 699 | 48 596 | 43 737 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 86 843 | 79 893 | 58 666 | 52 800 |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 103 326 | 94 579 | 69 014 | 62 113 |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 116 268 | 106 431 | 77 778 | 70 000 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 12 954 | + 11 859 | + 8 677 | + 7 808 |
Conseil pour la Loi Denormandie
Afin d’attirer l’attention sur la bonne rentabilité d’un investissement Denormandie, notons qu’il s’agit de ne pas se tromper sur le type de bien à acheter. Cet investissement doit correspondre à vos objectifs patrimoniaux ainsi qu’à votre capacité d’épargne. De plus la localisation du bien est importante afin de garantir la location du bien durant la durée de l’investissement.
