Construire sa maison : mode d’emploi pour le financement de votre projet immobilier !

Floriane

Publié le par Floriane

Construire sa maison - mode d'emploi pour le financement - Invest Courtier Efficace
Sébastien Haller-Invest Courtier Efficace-Courtier en crédit immobilier à Ancenis-Saint-Géréon
Sébastien Haller

Sébastien Haller, courtier en crédit immobilier basé à l’agence d’Ancenis-Saint-Géréon, est un expert pour tout type de projet immobilier, notamment dans le financement de la construction d’une maison individuelle. Il nous apporte ses conseils pour réussir ce projet de vie !

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Avez-vous réfléchi à faire construire votre future habitation ? C’est l’opportunité de bâtir la maison de vos rêves ! Plusieurs questions se posent alors : quels coûts sont liés à une construction ?  Comment bien préparer le financement pour réussir son projet ? Quelles sont les étapes décisives d’un projet d’acquisition de terrain pour y faire construire ?

Pour bien démarrer votre projet de construction de maison individuelle, Sébastien va aborder plusieurs points stratégiques pour vous aider à appréhender ce projet à long terme.

1. Financer son projet de construction, comment ça fonctionne ?

La première phase : la recherche du terrain

Avant tout chose, il est essentiel de trouver le terrain à bâtir. Bon nombre d’acteurs de la construction l’appelle vulgairement « le foncier » et il se fait de plus en plus rare. Je vous conseille donc de vous entourer d’agences immobilières et autres promoteurs (ou lotisseurs) afin de vous aider dans votre démarche. Les caractéristiques du terrain sont importantes dans la conception de votre maison (exposition, surface, forme, pente négative ou positive). Une maison s’adapte sur un terrain alors que l’inverse n’est forcément pas vrai.

La seconde phase : la conception de la maison

Pour concevoir sa future maison il existe trois possibilités :

  • Le constructeur de maison individuelle avec lequel vous signerez un contrat de maison individuelle (CMI),
  • Le maitre d’œuvre avec lequel vous aurez un contrat de maitrise d’ouvrage,
  • L’architecte qui vous fera signer un contrat d’architecte.

Le Constructeur de Maison Individuelle propose une garantie de livraison à prix et délai convenu qui doit être souscrite par lui-même auprès d’un établissement de crédit ou une compagnie d’assurance agréée. Il se charge de toutes les étapes de construction de votre maison et s’entoure des artisans de son choix.

Si l’Architecte et Maitre d’Œuvre font bien partie des constructeurs, ils se situent dans la catégorie des constructeurs non réalisateurs et, à ce titre ce sont avant tout des concepteurs. Même s’ils se chargent de la maîtrise d’œuvre de l’ouvrage, ils ne sont aucunement habilités à s’occuper eux-mêmes, même partiellement, de la réalisation des travaux, quels qu’ils soient. Ils coordonnent les travaux et participent au choix des artisans (dans le cadre de sa mission d’assistance pour la passation des contrats de travaux) mais pas de la construction à proprement parlé. Plus concrètement au niveau conception, si vous recherchez un produit dit « standard », vous pouvez vous diriger vers un constructeur. Pour une construction plus personnalisée, penchez plutôt vers un maître d’œuvre ou un architecte. À savoir qu’il existe aussi des constructeurs qui proposent une démarche totalement personnalisée. Il faut aussi agir à la confiance que vous avez en votre interlocuteur qui va vous accompagner pendant toute la durée de la construction.

Dans tous les cas, vous aurez besoin de faire réaliser les tâches suivantes :

  1. Le plan : conception sur mesure ou fourniture d’un modèle-type standard
  2. La gestion des démarches administratives, notamment la demande de permis de construire
  3. Les études techniques nécessaires aux travaux
  4. La réalisation des travaux
À Ancenis-Saint-Géréon, votre projet de construction de maison

La troisième phase : le financement

En ce qui concerne le financement d’un projet de construction, il est possible à partir du moment où les plans sont validés et le permis de construire est déposé en mairie pour instruction. Lors de la signature du compromis de vente d’un terrain, les acheteurs ont généralement un délai de 2 mois pour choisir un constructeur (ou maitre d’œuvre) et ainsi déposer le permis de construire.

Suite à ces démarches, la banque va examiner votre capacité d’emprunt de la même façon que pour l’acquisition d’une maison déjà construite. Cependant, l’organisme bancaire va vérifier la conformité de votre contrat avec votre constructeur et/ou votre maitre d’œuvre. Elle sera attentive à ce que la maison soit terminée ainsi que tous les travaux de finition (par le prêt immobilier ou par l’apport disponible).

L’apport dans le financement d’une construction est apprécié par les banques et l’épargne résiduelle (après projet) est quasi obligatoire. Il n’est pas évident de maîtriser le coût global des frais annexes et travaux de finitions, et le fait d’avoir une épargne permet de palier à toute « surprise » et/ou éventuellement aux travaux extérieurs qui n’ont pas été intégrés dans le financement.

Succinctement je vais évoquer le Prêt à Taux Zéro qu’il est possible d’obtenir lors d’un projet de construction d’un logement neuf. Ce dispositif de soutien permet d’obtenir une enveloppe financière supplémentaire, selon les conditions de ressources du ménage. Sachez que le Prêt à Taux Zéro ne peut financer l’intégralité de votre projet, il vient en complément d’un prêt immobilier classique. Grâce à mon expertise et ma technicité bancaire, j’accompagne mes clients pour les aider à connaître leur éligibilité afin d’obtenir ce prêt et l’inclure dans le plan de financement, pour la construction.

Il existe aussi un autre cas de figure : celui de financer uniquement l’acquisition d’un terrain si vous décidez de reporter la construction. Sachez cependant que la durée du prêt sera limitée à 7 ans (voir 10 ans). À contrario, si vous disposez déjà du terrain il est tout à fait possible d’obtenir un prêt pour une construction seule.

2. Est-il possible d’obtenir un crédit immobilier, si je souhaite construire ma maison par mes propres moyens ?

Il est tout à fait possible de construire sa maison seule. C’est-à-dire de gérer seul les artisans et/ou réaliser les travaux soi-même.

Attention tout de même, la banque va juger la capacité du client à suivre de manière efficace la construction. Ce type de projet immobilier est plus difficile à financer si le client n’est pas issu, ou ne peut s’entourer de personne issue de la construction ou des métiers du bâtiment.

En résumé, la banque va être très attentive à votre expérience ou celle d’un proche dans les métiers du bâtiment. Si ce n’est pas votre cas, nous vous conseillons de faire appel à un constructeur de maisons individuelles (ou un maître d’œuvre) pour réaliser votre projet immobilier.

3. Quel est le coût des frais annexes ?

Les frais annexes dans une construction sont multiples.

Si votre terrain est vendu non viabilisé c’est-à-dire qu’il n’y a pas de compteurs d’eau, d’électricité, de gaz ou de télécom, il faut prévoir des frais de raccordement. Ces frais sont souvent difficiles à chiffrer puisqu’ils dépendant de la configuration de votre terrain et de votre future maison. Je vous conseille donc de les faire évaluer par une entreprise et de contacter les organismes concernés (ERDF, Véolia…). Outre les frais de mis en place de compteur, pour lequel un budget d’environ 5000 euros est souvent nécessaire, il faut anticiper le raccordement à votre maison. Ce coût varie en fonction de la distance de votre terrain à la voie publique où sont installés les compteurs. Le raccordement au réseau du tout-à-l’égout est aussi lié à cette distance mais également à l’éventuelle pente de votre terrain. Plus nous sommes loin et/ou plus le terrain est pentu, plus le risque de devoir installer une pompe de relevage est grand. En bref, il est essentiel de bien faire calculer ce coût de viabilisation car l’addition peut être conséquente selon les caractéristiques de votre terrain.

La taxe d’aménagement est quant à elle propre à chaque commune. Le montant dû dépend donc du lieu de construction et de la surface construite. Il est préférable de se rapprocher de sa commune pour en connaitre le montant. Votre interlocuteur (constructeur, maitre d’œuvre ou architecte) peut aussi vous aider à l’estimer.

Enfin je conseille souvent de garder une enveloppe pour les aménagements extérieurs (clôtures, engazonnement, etc.), pour les travaux de finitions intérieures (cuisine, salle de bains, peinture, etc.). Tous ces travaux peuvent être inclus dans le plan de financement et représenter au moins 10% du coût de la construction.

4. Combien de temps prend un projet de construction ?

À partir du moment où vous avez trouvé votre terrain, comptez un délai d’environ de 15 à 18 mois pour la livraison de votre maison qui se décompose comme suit :

  • 2 mois pour concevoir la maison, estimer le coût de construction et choisir le prestataire (Constructeur / Maître d’œuvre / Architecte). Passé ces étapes, le permis est déposé.
  • 2 mois pour l’instruction du permis de construire. Durant cette phase, je vais présenter et défendre vos intérêts et votre dossier auprès des partenaires bancaires. À l’issu de cette période, vous aurez l’accord de votre permis de construire et de votre financement.
  • 2 à 3 mois de recours des tiers (délai pendant lequel les voisins ou la préfecture peuvent contester votre permis). Vous pouvez profiter de ce délai pour faire viabiliser le terrain ou choisir l’aménagement intérieur de votre maison. Après cela, vous pouvez acheter votre terrain et démarrer la construction.
  • Puis vient l’étape cruciale de la construction qui dure entre 9 et 12 mois.
Votre projet de construction de maison avec Invest Courtier Efficace

Chaque dossier de construction est différent. Certains délais peuvent être rallongés ou raccourcis en fonction du type de construction, de la configuration souhaitée de la maison. Avec mon expérience, je dirai qu’en moyenne un délai de 18 mois est nécessaire pour bâtir la maison de vos rêves.

5. Pourquoi faire appel à tes services de courtier, Sébastien ?

Avant toute chose pour trouver la meilleure solution de financement à ce projet de construction. Puis grâce à mon intervention, vous aurez une analyse complète et objective de votre dossier d’emprunt. De plus j’apporte de précieux conseils sur la partie financière et accompagne mes clients de A à Z dans ce projet de vie.  

Et ce n’est pas tout puisque j’ai moi-même eu à faire construire, nous pourrons donc facilement échanger sur votre projet. Vous aurez grâce à mon expérience personnelle et professionnelle des conseils avisés pour réussir ce projet. Nous avons évoqué précédemment les principaux aspects de la construction mais il y en a plein d’autres à prendre en compte !

Fort d’une collaboration étroite avec plusieurs acteurs de la construction, j’ai eu à financer de nombreux projets de construction dans ma carrière et notamment je me rends compte que chaque projet est différent et qu’il est très important de s’entourer des bons partenaires.

Afin d’assurer un accompagnement personnalisé dans le financement de leur projet de construction, je peux rencontrer mes clients au domicile ou à l’agence de courtage basée à Ancenis-St-Géréon.

Au plaisir de vous accompagner dans ce projet de vie !

Invest Courtier Efficace vous accompagne dans le financement de votre projet immobilier.